小区里的电梯坏了，墙面瓷砖脱落，公用水管爆裂……一旦小区里出现了这些情况，就得使用住宅专项维修资金，也就是大家平日常说的大修基金。可说到大修基金，不光大部分业主，就连不少物业都直喊头疼。

         疼从何来？

         疼在大修基金看上去很美，可使用起来很难。

         申请难。一个大修申请，往往看似简单，可就是通不过。

         报批难。好不容易申请下来了，往往走流程就要拖上好几个月。

        上述两难，导致了一边是众多老旧小区亟需维修，一边是数量庞大的大修基金在睡大觉。据央视《焦点访谈》报道，全国大修基金缴存累计已经超过万亿元，但是使用率却不足百分之一。

         为什么会这样？

         根据2008年2月起实施的《住宅专项维修基金管理办法》规定，需要至少占业主总人数三分之二的业主和占建筑总面积三分之二的业主同意（简称双三分之二原则）方可动用。这个看似民主公平的原则，实质上对大修基金的动用加上了一道坚固的铁索。大部分小区的大修基金都被这个“双三分之二”的条件拦截，处于半冻结状态。

         那又是什么，导致了这种困境的出现呢？

         据资深的物业从业人员分析，这种情况的出现有多方原因，如部分业主将房屋出租，自己无法到场签字，或者部分业主由于常年不在家，对于小区公共事宜的参与积极性不高，另外就是一些老年业主对于政策的认知度不够，甚至大修基金的概念也了解不全面，自身也无法对此作出决定。这些诸多因素导致实现双三分之二的条件难上加难。

         现在，破解困境的利器来了。

        近日，住建部和财政部联合印发了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作为的通知》（以下简称“通知”）中就住宅专项维修基金使用存在的问题提出了解决方案。通知第五条，规定了七个危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：

        这七个紧急情况是：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）二次供水水泵运行中断；

（五）排水设施堵塞、爆裂；

（六）楼体外立面存在脱落危险；

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

        怎么样？这下心里感觉好多了吧。

        为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

         提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者相关业主应立即进行抢修并公示。

物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

抢修单位应在抢修完成后15日内公示抢修相关费用：施工单位编制的工程结算报告；维修费用清单、票据；维修费用分担明细表；其他相关资料。

大修基金使用难局面有望改善。